Dükkan Satın Alırken Nelere Dikkat Etmeliyiz?

Daha önceki bir yazımızda arsa alımında dikkat edilmesi gereken konulara değinmiştik. Bu yazımızda ise dükkan yatırımı yaparken hangi konulara dikkat edilmesi gerektiği konusunda sizleri bilgilendirmeye çalışacağız.

Her yatırımın olduğu gibi ticari gayrimenkul yatırımının da bazı riskleri vardır. Doğru bir yatırım yapılmadığı takdirde elden çıkarması ve nakde dönülmesi zor olan bir varlığa dönüşebilir. Böyle bir sıkıntı ile karşılaşmamanız için işte sizlere birkaç ipucu…

1.Dükkanın / Mağazanın Konumu

Alacağınız dükkanın konumuna çok dikkat edin. Bir dükkan/mağaza için en önemli mesele bulunduğu konumudur. Dükkanın işlek bir cadde ya da sokak üzerinde olması, hem kira getirisinin yüksek olmasını hem de kısa sürede kiraya verilmesini sağlar. Ancak burada işlek kavramından kasıt, araç trafiğinin yoğunluğu değildir kesinlikle. Yürüyen yayaların trafiğinin yoğun olduğu cadde ve sokaklardaki dükkanları/mağazaları tercih etmelisiniz. Dükkanınızın bulunduğu cadde ya da sokak üzerinde yalnızca araç trafiğinin yoğun olması dükkanlara yarar sağlamaz. Elbette reklam kabiliyeti ve tabela görünürlüğünü arttıracaktır ancak dükkana uğrayan yani ayak basan müşteri sayısına katkısı çok olmayacaktır.

2.Cephe genişliği

Cephe genişliği ise bir diğer önemli konudur. Bir dükkanın cephesi demek o dükkanın vitrini yani yüzü demektir. Cephe genişliği dükkana ekstra bir reklam kabiliyeti kazandırır. Yaya trafiğinin yoğun olduğu cadde ve sokaklarda geniş cepheli bir dükkanınız varsa, bu yoldan geçen potansiyel müşterilerinizin sizin dükkanınızın tabelasını ve vitrinini daha fazla göreceği daha çok dikkat edeceği anlamına gelir. Bu da daha fazla tanıtım, daha fazla müşteri ve tabi ki daha fazla kira getirisi demektir.

3.Dış kullanım alanı

Bir dükkanın en az konumu ve cephesi kadar vitrininin önünde kendisine tahsis edilmiş bir bahçesi ya da kullanım alanı olup olmaması da çok önemli bir konudur. Ancak dediğimiz gibi bu kullanım alanı vitrinin önünde yani sokak ya da caddenin cephesinde bulunursa bu ekstra katkı sağlayacaktır. Bu gibi kullanım alanları dükkanlara hem ekstra satış alanı sağlarlar hem de m2 başına düşen kira maliyetini azaltırlar. Tabi bu durum da dükkan/mağaza kiralamak isteyen markaları ya da firmaları çokça cezbeden bir argüman haline dönüşür. Dükkanınıza olan talebi arttırır ve kira gelirinizi yükseltir.

Ancak dış kullanım alanları için sizleri bir konuda uyarmak isteriz: Eğer dış kullanım alanı olan bir dükkanı/mağazayı almak üzereyseniz, mutlaka bu kullanım alanının tapu kayıtlarında eklenti olarak gözüküp gözükmediğine bakın. Eğer tapu kayıtlarında eklenti olarak görünmüyorsa mutlaka yönetim planını inceleyin ve yönetim planında ilgili alanın gerçekten sizin dükkanınıza tahsis edilip edilmediğini kontrol edin. Eğer dükkanın önündeki kullanım alanı size dükkanın bir parçasıymış ya da dükkana aitmiş gibi sunuluyorsa ama ne tapuda ne de yönetim planında böyle bir tahsis ya da hak yoksa işte bu durum ileride sizi çok zor durumlarda bırakabilir. O nedenle bu konuya çok dikkat lütfen…

4.Otopark

Eğer bir dükkan veya mağaza kendi önünde ya da yakınında kendine tahsisli bir otopark alanına sahipse, bu dükkana gelen müşteri trafiğini arttıran bir avantaj sağlar. Bu otopark alanları, yaya olarak gelen müşterilerin yanında dükkana araçlı müşterilerin de gelmesini sağlar. Bu da dükkan cirosuna olumlu bir katkı sunar.

5.Dükkanın fiziki kullanım alanı

Bir dükkanın kolay kiraya verilebilmesi için çok önemli olan konulardan bir tanesi de o dükkanın fiziki kullanım alanıdır. Bu alandan kasıt, mağazanın iç kullanım alanının şekli, büyüklüğü, taşıyıcı kolonların yerleşimi gibi konulardır. Kolonlar arasındaki mesafe ne kadar, kat yüksekliği kaç metre, reyon veya ürün yerleşimi için ne kadar yeterli, vb. konular için fiziki kullanım alanı konusu çok önemlidir. Özellikle dikkat etmeniz gereken konu bizce kat yüksekliği ve kolon yerleşimleridir. Eğer yeterli kat yüksekliğiniz yoksa ve kolon aralıkları darsa bu dükkanı kolay bir şekilde ya da iyi ve kurumsal bir kiracıya kiraya vermekte çok zorlanırsınız.

6.Dükkanın/Mağazanın teknik özellikleri

Fiziki kullanım alanı ile birlikte, bir dükkan veya mağazanın teknik özelliklerinin neler olduğu da hayati önemdedir. Bilmeyenlerimiz için hemen söyleyelim; teknik özellikler bir dükkan veya mağazanın, sahip olduğu elektrik gücü (kWa), temiz su/pis su alt yapısı, havalandırma/baca sistemi özellikleri, ısıtma sistemi özellikleri, yangın tesisatı, vb. konuları kapsamaktadır.

Bugün cadde ve sokaklara bakınca gıda sektöründeki dükkanların çok yoğun olduğu dikkatinizi çeker. Bu nedenle bir dükkan alırken en çok da baca ve havalandırma sistemi var mı ve yeterli mi buna bakın deriz. Ve tabi bir de elektrik gücüne bakın. Çünkü dükkanda faaliyet gösterecek kiracının ihtiyaç duyacağı elektrik gücü normal bir elektrik gücünden çok daha fazla olabilir. Örneğin soğuk depolama yapan marketlerin ya da kuru temizleme merkezlerinin elektrik talepleri fazla olabilmektedir. Bu nedenle bu konu da önemlidir. Kısaca alacağınız dükkanın teknik özellikleri kısıtlı ise hayal ettiğiniz şekilde bir kiracınız olamayabilir.

7.Bağımsız bölüm niteliği

Bağımsız bölüm niteliği, bir gayrimenkulün türünü (mesken, işyeri, dükkan, büro, depo, vb.) belirtir. Bir dükkanı almadan önce mutlaka tapu bilgilerini dikkatlice inceleyin. Bazen dükkan zannettiğiniz bir yer tapuda aslında mesken niteliğinde olabilir. Her nekadar çalışma ve işyeri ruhsatı olsa da ileride yaşanabilecek muhtemel sorunlara karşı alacağınız dükkanın niteliğinin ticari olmasına dikkat edin.

8.Tadilat ve bakım ihtiyacı var mı?

Almak istediğiniz dükkanın/mağazanın iyi bir kiracıya kiralanabilmesi için tadilata ihtiyaç duyup duymadığı önemli bir konudur. Örneğin yukarıda bahsettiğimiz teknik özelliklerin olmaması, veya dükkanın kötü durumu bir tadilatı gerektirebilir. Bu önemli bir gider kalemidir. Bu konuda bir uzmandan yardım alınması en sağlıklısı olacaktır.

9.Kurumsal kiracı

Eğer kiracılı bir dükkan alıyorsanız kiracının kim olduğu önemlidir. Mümkün olduğunca kurumsallaşmış zincir markaları tercih etmeniz ya da bu gibi firmalara kiraya verebileceğiniz bir dükkan almaya çalışın.

Doğru bir dükkan tercihi yapmak için bu konulara dikkat etmek yatırımınızın sağlığı ve geleceği için çok önemlidir. Umarız faydalı olmuştur.

Görüşmek dileği ile…

İlk yorum yapan olun

Bir yanıt bırakın