Mortgage Nedir?

Nedir bu Mortgage?

Kelime olarak Mortgage, ‘mort’ ve ‘gage’ kelimelerinin birleşiminden oluşmaktadır. Mort Fransızca kökenli bir kelime olup gayrimenkul veya taşınmaz anlamında kullanılmaktadır. Gage ise İtalyanca kökenli bir kelimedir ve borç vermek, rehin etmek, ipotek gibi anlamlara gelmektedir.

Kısaca kelime olarak mortgage, gayrimenkul ipoteği demektir.

Gayrimenkul kredileri, ülkemizde bankacılık ve finans kuruluşları tarafından kullandırılmaktadır. Bu kredilerin tamamı ipotek karşılığı verilmektedir. Yani kredi talep eden yatırımcılar, aldıkları veya sahip oldukları herhangi bir gayrimenkulü bankaya ipotek olarak vermek karşılığında borç almakta, daha sonra borçlarını ödeyince gayrimenkulleri üzerindeki ipoteği kaldırmaktadırlar. Bu işlem ipotek fekki olarak bilinir.

Ülkemizde mortgage denilince söylenebilecekler aşağı yukarı bu şekildedir ve yalnızca ipotek karşılığı kredi verilmesi ile sınırlıdır. Ancak dünyada mortgage denilince işin kapsamı bir hayli genişlemektedir. Yurt dışında ipotek karşılığı kullandırılan kredilerin ipotekleri menkul kıymetleştirilmekte ve ikincil piyasalarda alınıp satılabilmektedir. Bu menkul kıymetleştirme işi yani ipoteğe dayalı menkul kıymet ihracı henüz ülkemizde tam olarak yaygınlaşmış bir uygulama değildir maalesef. Ancak dünyanın gelişmiş ekonomilerinde mortgage çok önemli ve etkin bir enstrüman olarak kullanılmaktadır. Şimdi biraz mortgage kavramının tarihine kısaca bir göz atalım…

Mortgage’ın tarihine kısa bir bakış

 Günümzdeki mortgage kavramının bugünkü haliyle ilk olarak uygulanmaya başladığı ülke Amerika Birleşik Devletleri (ABD)’ dir. 1875-1930 yılları arasında ABD’deki refah seviyesi bir hayli yükselmiş, ülkenin nüfusu 43 milyon kişiden 122 milyon kişiye ulaşmıştı. Bu durum, ülkedeki konut talebini arttırmış ve konut yatırımlarını insanlar için cazip bir hale getirmişti. Gayrimenkul yatırımı yapmak isteyen yatırımcıların fon taleplerini karşılayabilmek için piyasada yeni yeni bankalar, yapı ve kredi kuruluşları ve brokerlar türemeye başlamıştı. Yatırımcılar, belirli bir faiz karşılığında bu kurumlardan borç alarak gayrimenkule yatırım yapıyor, sonra da borçlarını faizi ile bu kurumlara belirli bir vadede geri ödüyorlardı. O dönemde faiz giderine rağmen gayrimenkul karlı bir yatırım olmaya devam ediyordu. Ta ki; 1930 büyük bunalımı yaşanan kadar…

1930’ların başlarında yaşanan ekonomik kriz tüm dünyada etkilerini gösterirken, ABD’de kredi kullanan yatırımcılar kredilerini ödeyemez duruma geldiler. Yavaş yavaş sahip oldukları evlerini, mülklerini kaybetmeye başladılar. Tüm bunlar yaşanırken Amerikan hükümeti bir dizi yasal düzenlemeler yaparak bazı kamu kuruluşlarının kurulmasının önünü açtı. Bu kamu kuruluşlarının temel görevi, söz konusu kredileri sigortalayarak güvence altına almaktı. Bir nevi kredi veren kuruluşların alacaklarını garanti almak istiyorlardı.

İlk önce 1933 yılında Home Owners Loan Corporation (HOLC) isimli kuruluş devreye alındı. Bu kurum, kredi sahiplerinin mevcut borçlarını yeniden yapılandırdı. Yeni taksit ödeme programları ile yatırımcıları rahatlattı. Bu adımdan sonra devlet söz konusu kredi ödemelerini sigortalayarak garanti altına almış oldu.

Sigortalama işlemini yapan kuruluş ise 1934 yılında kurulmuş olan Federal Housing Administration (FHA) kurumudur. Kredilerin sigortalanarak güvence altına alınmasını sağlayan FHA aynı zamanda ipotek işlemini standart haline getiren kurum olarak bilinmektedir.

1938 yılında ise Federal National Mortgage Association (FNMA) isimli kuruluş kurulmuş, bu sayede devletin garanti altına aldığı kredi ödemelerine ve ipoteklere karşılık menkul kıymet ihraç edilmesi sağlanmış yani ipotekli krediler menkul kıymetleştirilmiştir. Bu şekilde menkul kıymetleştirilen ipotekli kredilerin ikincil piyasalarda yatırımcılara satılmasının da önü açılmıştır.

Ancak bu kurum tek başına bu işlemler için yetersiz kalınca 1965 yılında menkul kıymetleştirmeyi tam anlamıyla yaygınlaştırmak üzere “Hükümet Ulusal İpotek Birliği” kurulmuştur. Bu kuruluş, 1970 yılında hükümet garantili, ödeme aktarmalı menkul kıymetlerin halka arz edilmesini sağlayarak, bu menkul kıymetlerin yatırımcılar tarafından talep gören kıymetli bir yatırım aracına dönüşmesinde önemli bir rol oynamıştır.

Devlet garantisinde olmayan ipotek karşılığı kredilerin durumu

Aynı yıl (1970), ipotek piyasasının derinleşebilmesi için FHLMC isimli kuruluş devreye alınmıştır. Bu kuruluşun görevi ise, devlet tarafından garanti altına alınmamış olan konvansiyonel kredilerin de menkul kıymetleştirilmesi işidir. Devletin bu kuruluşu sayesinde, özel finans kuruluşları da bu menkul kıymetleştirme işine girmişler ve mortgage piyasası gerçek anlamda gelişme kaydetmeye başlamış ve bugünkü haline ulaşmıştır.

Kısa tarihine göz attığımız mortgage sistemi nasıl işlemektedir; biraz da bu konuya değinmek faydalı olacaktır.

Mortgage Sistemi Nasıl Çalışır?

Bir mortgage sisteminin işleyişini beş temel adımda özetlemek mümkündür:

  1. Tüm krediler bir araya getirilir ve bir kredi havuzu oluşturulur,
  2. Bu havuzda yer alan kredileri temsil eden sertifikalar ihraç edilerek ikincil piyasalardaki yatırımcılara sunulur,
  3. Yatırımcılar bu sertifikalara, kredilerin getirilerinden pay almak için yatırım yaparlar,
  4. Buna karşılık yatırımcılar bu havuzdaki kredilerin hiçbir maliyet unsuruna katılmazlar,
  5. Kredi kuruluşu (alacaklı), bu şekilde oluşturduğu kredi havuzundan sağladığı yeni fonları tekrar kredi işlemlerinde kullanarak likidite elde etmektedir.

Bu yazımızla birlikte mortgage sisteminin doğuşu, gelişimi ve nasıl çalıştığını anlatmaya gayret ettik.

Umarız faydalı olmuştur.

Esen kalın,

İlk yorum yapan olun

Bir yanıt bırakın