Her Tarafta Satılık Konut Var Ama Fiyatlar Neden Düşmüyor ?

İktisat teorisine göre bir malın piyasa fiyatı, o malın arz ve talep miktarlarının birbirine eşit olduğu andaki fiyatıdır. Yani bir malın fiyatını arz ve talep miktarları belirlemektedir. Talep arttıkça fiyat yükselir, azaldıkça fiyat düşer. Arz konusunda ise durum tam tersidir. Yani bir malın üretilen miktarı (arz miktarı) artarsa o mal piyasada bollaşır ve fiyatı düşer. Eğer arz azalırsa da bu sefer piyasadaki mal miktarı düşeceğinden (kıtlık oluşacağından) fiyatı artış gösterir. Bütün bunlar iktisat teorisinin temel yasalarıdır.

Gerçekte ise durum biraz daha farklıdır. Gerçek dünyada arz ve talep miktarlarındaki değişimler, her malın veya hizmetin fiyatını farklı oranlarda etkilemektedir. Bu durum iktisatta arz ve talep esnekliği olarak isimlendirilmektedir. Esneklik, matematiksel olarak miktardaki değişimin fiyattaki değişime oranı olarak ifade edilmektedir. Bu durum, ilgili malın veya hizmetin kendi öz nitelikleri ile alakalıdır. Her mal veya hizmet birbirinden farklı özelliklere sahiptirler. Bu nedenle miktarlarındaki değişimlere karşı fiyatları da farklı farklı etkilenmektedir.

Gayrimenkul de, piyasada alınıp satılabilen bir mal çeşididir ve her mal gibi kendine has bazı özellikleri vardır. Bu özellikler gayrimenkul fiyatlarının arz ve talep miktarlarındaki değişimlere karşı verdiği tepkiyi de etkilemektedirler. Sanırım buraya kadarki açıklamalar, sorunun başlığında sorulan soruyu yanıtlayabilmemiz için iyi bir dayanak noktası oluşturacaktır.

Şimdi, öncelikle şunu belirtelim ki, hangi mal olursa olsun arz ve talep miktarındaki değişimler malın piyasa fiyatını aşağı veya yukarı yönlü etkiler. Bu bir kuraldır. Kritik nokta, ne kadar sürede ve hangi oranda etkiler? İşte bu o malın arz ve talep esnekliği ile ilgilidir. Gayrimenkul, öznitelikleri dolayısı ile gerçekte bir “dayanıklı tüketim malı”dır. Uzun süreli olarak kullanılır ve tükenmesi insan ömrü ile boy ölçüşebilen hatta geçebilen sürelerle ifade edilir. Bir kere üretildi mi piyasada çok uzun süreler var olacaktır. Bununla birlikte bu malın üretimi de zaman almaktadır. Bir gayrimenkul öyle hemen üretilememektedir. Üretilmesi yıllar alabilmektedir. Bu durum arz ve talep arasında konjonktürel bir iklim yaratmaktadır. Bunu bir örnekle açıklayalım.

Şimdi bir piyasa hayal edelim. Bu piyasada yalnızca bir mal çeşidi olsun ve o da 100 adet konuttan oluşan bir apartman olsun ama bu apartman henüz inşa edilmemiş. (Gayrimenkulde daima önce talep oluşur çünkü barınma insanın temel 3 gereksiniminden bir tanesidir.) Şimdi, bu apartmanın yapılabileceği de bir arsamız (toprak) var doğal olarak. Artan nüfus nedeniyle bu arsanın bulunduğu lokasyona 100 adet aile geliverir. Bu 100 adet ailenin barınması gereklidir. Bunu gören müteahhit hemen o arsada 100 dairelik projesini yapmaya başlar. Arz ve talep miktarı eşittir ve bu noktada fiyat oluşuverir. Müteahhit inşaata başlar ve tam 3 yıl boyunca inşaatı tamamlamak için çalışır. Bu üç yıl boyunca ortada oturulabilecek konutlar henüz yoktur. Bu 100 dairelik projenin tamamlanması beklenirken arsanın olduğu yere de sürekli başka aileler de gelmeye devam etmektedirler. Yani nüfus da giderek artmaktadır. İşte bu üretim döneminde (kıtlık dönemi) talep sürekli artmıştır. Ve bir talep fazlası oluşmuştur. Diyelim ki bölgeye 100 aileden sonra 3 yıl boyunca 300 aile (yani 3 yıl boyunca her yıl +100 aile) daha gelmiş olsun. Yani müteahhidimiz, 3 yıl önceki 100 adetlik talep için ürettiği gayrimenkulleri teslim ettiğinde bölgede 300 adetlik bir arz fazlası daha vardır. Bunu gören müteahhit, bölgenin nüfusunun da sürekli artığını gördüğü için bu sefer geride kalan 300 adetlik talebi ve 3 yıllık üretim süresi boyunca bölgeye gelecek +300 adetlik tahmini ekstra talebi de düşünerek, bir yandaki arsaya 600 adetlik bir proje yapmaya karar verir ve inşaata başlar. Bu arada piyasa fiyatımızda talep fazlası nedeniyle biraz daha yukarıda yani +600 adetlik talep miktarının seviyesinde belirlenmiştir. Neyse ki müteahhidimiz bu +600 konutluk yeni projesini de başarıyla tamamlamıştır. Ama proje bittiğinde ne görsün! Öyle hesapladığı gibi bölgedeki aile sayısı 600 e henüz ulaşmamıştır. Nüfus 450 ailede kalmıştır. Dolayısı ile müteahhidimiz 600 dairesinden 450 tanesini verebilmiş, geriye +150 adet dairesi boş kalıvermiştir. Ama Projesinin fiyatı halen +600 adetlik talep seviyesindedir. Oysa piyasada arz fazlası vardır. Ama fiyat 450 adetlik seviyede olması gerekirken 600 adetlik seviyededir. Müteahhit, bu 150 adetlik nüfusun geleceğini düşünerek biraz beklemeye karar verir. Yolda bir yere takılmış ve gecikmiş olabilirler sonuçta… Ve 600 adetlik fiyat seviyesinde bekler. Müteahhidimiz beklerken bölgedeki insanlar da; “150 tane daire boş ama fiyatlar da hiç aşağı düşmüyor, neden acaba?” diye sormaktadırlar.

İşte o fiyatlar ancak ne zaman düşmeye başlar; bölgedeki talep beklenen süre içinde gerçekleşmez ya da beklenenden düşük gerçekleşirse, müteahhidimiz de kendisini finanse etmek suretiyle tüm gücüyle beklemekten yorulursa, fiyatlar (öyle hemen aniden değil) ara kademelerde dura dura, diğer mallara nazaran çok daha yavaş bir hızla düşmeye başlar.

Yukarıda verdiğimiz örnek, umarım arz fazlasına rağmen fiyatların neden hemen düşüş göstermediğini sizlere anlatabilmiştir.

Şimdi günümüze, yani realiteye gelelim: Tüik’in açıkladığı verilere göre Türkiye’de satılık konut fiyatları bir önceki aya göre %0,74, Bir önceki yılın Temmuz ayına göre ise %10,42’lik bir artış göstermiştir. Tüik’in verdiği bu bilgilere bakılırsa sanırım beklenen talep oluşmadı ve müteahhitlerimiz beklemekten yoruldular. Şimdi azar azar konut fiyatlarının düşme zamanıdır. Son durumda yıllık %10,42 lik artışın enflasyon oranının altında kaldığını göz önüne alırsak, konutlarda yukarıda anlattığımız düşüş dönemine girdiğimizi net olarak görebiliriz.

Elbette bu hep böyle devam etmeyecektir. Çünkü gayrimenkulün çok kadim bir kuralı daha vardır. Genellikle hiçbir gayrimenkul uzun vadede asla kaybettirmez.

İlk yorum yapan olun

Bir yanıt bırakın